买房还是卖房？先要知道中国房地产的三点真相

发布时间：2025-07-08 02:40:54 来源：日上三竿网 作者：知识

财经十一人

第一，买房中国已经不缺房子，还卖但缺好房子；第二，房先房地满足一定条件的知道中国住宅仍是好资产；第三，房地产行业不会大幅萎缩

文 | 刘建中 陈汐

2020年，买房房地产行情火热。还卖民营房企借了大量债务，房先房地盲目扩大规模。知道中国当时的买房普遍情况是，企业拥有一块钱却要干五块钱的还卖事。

2020年，房先房地房地产行业已经乱象丛生。知道中国有的买房企业，一个投资10亿元的还卖项目，启动资金不到3000万元，房先房地即一块钱干三十多块钱的事情。它们通过“巧妙”设计，一层层放大借贷金额来满足资金需求；有的企业，从拿地到销售，不足两月。明知工程质量差，也要极速周转；有的企业，用各种手段夸张业绩、美化报表，上市融资。

2020年下半年开始，金融监管层适时强化了监管。从房企的三道红线（即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1），到银行的两道红线（根据银行的规模和性质，银行需要满足监管层限定的房地产贷款占总贷款的比例、个人住房贷款占总贷款的比例），诸多政策控制房企的融资扩张，同时抑制居民的购房冲动。

房地产价格长时间持续大幅上涨，对经济和社会至少会产生以下八点危害：

第一，生产成本上升，降低出口产品的国际竞争力。

第二，生产成本上升，制造业利润微薄，导致制造业空心化。

第三，试错成本上升，实体经济创新活力下降。

第四，生育成本上升，晚婚少育，加剧人口老龄化。

第五，贫富差距加大，城乡差距加大，人民幸福感下降。

第六，价值观扭曲，踏实奋斗的意义下降，投机风潮盛行。

第七，阶级固化加强，年轻人机会加少，导致躺平。

第八，金融风险不断积聚。

所以，“房住不炒”，必须坚持，毫不动摇。

目前，调控效果已经显现。2022年房地产交易量显著萎缩。根据国家统计局数据，2022年上半年住宅销售面积同比下降26.6%，销售金额同比下降31.8%。2022年6月，郑州、哈尔滨、石家庄等省会城市的新建商品房价格指数已经低于2020年6月。

然而，房地产行业对于中国经济又非常重要。多项权威测算显示，2020年中国房地产行业产业链在GDP中占比超过15%；而且我国城镇居民家庭实物资产中，70%以上是住房资产。

如今，中国房地产行业走到了十字路口。中国房地产将走向何方？房价是涨是跌？大家众说纷纭。无论采用何种分析框架，先要明晰事实。所以，我们总结了中国房地产三个重要但并非人尽皆知的真相。

1、中国已经不缺房子，但缺好房子。

2、什么样的住宅是好资产？

3、房地产行业不会长期大幅萎缩。

中国已经不缺房子，但缺好房子

中国人民银行于2019年10月对城镇居民开展了一项调查。调查显示，我国城镇居民住房拥有率达到96%。

这个数值看似远远超越了众多发达国家的数据。2019年，美国住房自有率为65%，日本和英国约为60%，韩国和法国约为58%，德国45%。只有新加坡可以和我国媲美，新加坡的住房自有率达到了90%。

然而，中国人民银行的数据口径和上文其他国家并不相同。如果一个人在北京工作，在老家县城拥有一套住房，也算拥有住房。尽管如此，96%的住房拥有率仍然表明，中国已经不缺房子。

其他数据也能支持这个观点。国家统计局数据显示，2016年全国城镇居民人均居住面积为36.6平方米。住建部公布的数据显示，2019年该数值为39.8平方米。

所以从总量看，中国城镇住宅并不短缺。但是中国城镇住宅中优质房子占比小，未来很可能无法满足城镇居民的改善性需求。

首先，在中国城镇住宅中，建于1995年之后的商品住宅占比小。

根据国家统计局数据，1995年-2021年全国商品房竣工总面积为173.8亿平方米。但是商品房中不仅包括住宅，还包括商场、办公楼等。国家统计局没有给出以上时段完整的商品住宅竣工面积。

我们根据相关数据推算，1995年-2021年竣工的商品住宅总面积约为130.7亿平方米。因此，中国城镇住宅中仅有不到40%是建于1995年之后的商品房（具体测算见尾注1）。

剩余的60%，要么房龄大于27年，要么是自建房、回迁房等性质的住房。这些住宅都难言优质，而且其中有些住宅根本无法交易。

笔者走访了北京一些房龄30年以上的老房子。这些住宅楼间距普遍较小。房屋设计理念落后，不适合现代生活的需求。比如普遍没有电梯，再比如80平方米的房子做成三居室，客厅非常狭小。

其次，各城市都有相当比例的住宅建筑面积不足70平方米。

中国住宅使用面积与建筑面积的比值往往小于80%。所以，所谓70平方米的住宅，真实使用面积仅有50多平方米。一个三口之家居于其内，会显得有些拥挤。如果父母过来看护小孩，就会产生居住困难。如果条件允许，这些房主是有改善需求的。

表1显示，在贝壳网（BEKE.N）挂牌的很多城市的二手房中，都有相当比例的房子建筑面积不足70平方米。

在贝壳网挂牌的二手房基本都是商品房。整体而言，这些房子在城市住宅中已经算比较优质的。

下面，我们通过贝壳网的二手房挂牌数据，看看中国城镇存量住宅中有多少真正的优质住宅。

什么样的住宅算是优质住宅？笔者选定了如下条件：1．房龄20年以内；2．有电梯；3．如果是北方城市，要有集体供暖；4．大于70平方米或者大于90平方米；5．、南北通透。

以北京、南京、长沙为例，我们依次添加以上的筛选条件。

先看北京的情况。

2022年8月3日，在贝壳网上挂牌的北京二手房总数为9.14万套。

添加条件“房龄20年以内”，还剩余5.2万套。

添加附加条件“有电梯”，还剩4.16万套。

再添加“集体供暖”，还剩3.26万套。

继续添加“大于70平方米”，还剩2.26万套。这时占比为24.7%。

以上筛选条件并不算苛刻，应该是北京大多数优质住房应该具有的属性。但此时的占比已经不到四分之一。

中国人比较看重“南北通透”，添加附属条件“南北通透”，此时还剩1.19万套。

其实，真正的优质住宅，建筑面积至少要大于90平方米。所以，最后添加这个条件。这时仅剩9300套。9300套在整体挂牌中，占比为10.2%。

南京的情况与北京相似，优质住宅的比例为10.1%。

长沙优质住宅比例为9.6%，小于北京和南京（南京和长沙的具体情况见尾注2）。

如果继续添加其他条件，比如把优质住宅限制为交通便利的核心区域，那么“优质住宅”的比例就会更低。

通过以上分析会发现，目前城市的住宅总量可能够了，但优质住宅占比非常低。还有一个因素会进一步降低优质住宅的比例。

在2017年到2021年之间，好几家“中国房地产销售五十强”企业采用“超高周转”策略。房子从拿地到预售往往不到3个月。预售制度要求房子主体必须施工到一定程度才可以预售。大部分地区都要求主体施工进度超过二分之一，比如广东省要求高层建筑主体施工进度需达到总层数的三分之二。如此“神速”的开发，房屋质量难言优质。

笔者2020年调研时发现，某“销售五十强”房企，明知质量不合格，宁可建成之后再按照购房者的要求慢慢修补。

在中国城市中，好住宅仍然是稀缺产品。

未来住宅的金融属性变弱，消费属性增强。新出现的、有购买力的人在选择改善住宅时，大概率会选择优质住宅。未来优质住宅和劣质住宅之间的价格差距会进一步增大。

什么样的住宅仍是好资产？

我国商品住宅用地的使用期限为70年。以下的研究有一个前提条件：土地使用证到期之后，续期的费用可以忽略不计。很多专家认为，这个前提是成立的。

必须承认，和10年前相比，现在的房价已经很高。但有些住宅仍然是不错的资产。因为，住宅租金具有良好的抗通胀性能。

先介绍一个规律：从长期看，房租涨幅与通胀同步。图1展示了美国的CPI指数和房租价格指数。不难看出，在长达50年的时间里，两者涨幅基本一致。

日本、欧盟、中国的数据都支持这个规律，具体数据见尾注3。

解释一下这个规律：比如一个国家每年的通胀率为2%，那么10年之后，总通胀率约为22%【（1+2%）的10次方约等于122%】。那么根据以上规律，其全国平均的房租涨幅会非常接近22%。

当炒作热潮退却，住宅会回归居住本质。如果用年租金衡量，2021年我国各大城市住宅的“租售比”大多介于1/30至1/65。“租售比”是一年的租金与房价的比值。比如1：30的意思是，如果一年的租金是1万元，那么房价就是30万元。

统计的24个城市中，仅哈尔滨低于1：30，仅厦门高于1：65。也就是说，如果某个厦门房子一年的租金是1万元，那65万元都买不下来这个房子。表2显示，厦门租售比为1：80.6，这说明该房子价值80.6万。

但是，千万不能简单地认为，租售比低的房子就是好资产。否则，看了表2就说，北京的房子不如哈尔滨和贵阳。这很可能是不正确的。

美国、日本、英国、法国的住宅扣除各种税务、费用之后，租售比多介于1：15至1：30。很多人据此判断我国的房价太高了。这有一些道理，但又不完全正确。实际上，由于经济结构不同、投资渠道不同、未来通胀预期不同，中国住宅不能和其他国家做简单比较。

其实，这些国家的租售比低，或者说“租金收益率”高，各有各的原因。

先聊聊美国。扣除税费后，美国很多城市住宅的“租金收益率”往往可以达到5%-6%的水平。也就是100万元买房，每年租金收入可以有5万元到6万元。但是，一个资产好不好，要和其他投资方式去比较。美国股市经常走出长达十年的牛市。相比之下，买房出租的收益率并不高（具体比较见尾注4）。而我国的情况与美国非常不同，居民缺乏稳妥的投资渠道。

再看看日本。日本住宅扣除税费之后，往往也能达到5%的租金收益率。但1990年之后，日本通胀率常年维持在零附近。图2显示1990年之后，日本的CPI指数常年在100左右。这就说明，日本在长达30年的时间内，基本没有通胀。

没有通胀，房租也很难上涨。平均来讲，日本住宅的房租还保持在30年前的水平（参见尾注3的图3）。当然，东京、大阪等人口流入的大城市，房租明显高于30年前。为何房租的平均值却不变？这是因为日本有很多城市如今的房租低于30年前。

由于房租不涨，日本住宅并不是好投资。对于那些在日本投资房产的中国人，应该感受非常深刻。如果一个中国人在2010年初和2020年初分别投资了一套日本住宅，我们计算了他的收益率。考虑日元汇率下跌，到2021年底，2010年那套住宅的投资收益率为1.24%，而2020年的投资收益为负值（具体测算见尾注5）。

笔者还在尾注6讲述了为何法国的房产也不是好投资。

我国的住宅，不仅持有成本显著低于美国、日本、英国、法国等国家，而且各种规定也对房东有利，所以不能简单地说“租售比”低的房子就是好房子，也不能说“租售比”高的房子就不是好资产。

关键问题在于，在不同条件下一个住宅的“租售比”要达到什么水平，才是理想的资产呢？

下文的重点是测算出在人口持续流入的城市里，在不同假设条件下，理想住宅资产的“租售比”。

首先，人口持续流入的城市里，房租涨幅会高于全国平均水平。这里假定中国未来每年的通胀率都是2%。根据规律，全国平均房租的年均涨幅也约为2%。

假设某城市的房租年涨幅比全国平均水平高10%、20%、30%三种情况，即其房租年涨幅为2.2%，2.4%、2.6%。（2%*（1+10%）=2.2%，2%*（1+20%）=2.4%，2%*（1+30%）=2.6%）

某住宅是不是理想的投资，还要看设定的收益率目标。目前四大行的五年定期存款利率为2.75%。这里假定投资者的收益目标为3%和4%的两种情况。

所以，需要分析的是，在某城市住宅租金年涨幅分别为2.2%、2.4%、2.6%三种情况，要达到3%和4%的投资收益率，租售比需要满足什么条件。

我们还假设两点：1．住宅每年的维修等持有成本为最初购买价格的0.5%；2．房屋使用寿命为60年，60年后剩余的土地价值为购买价格的70%。

房屋测算结果见表3（具体测算过程见尾注7）。

从表3可以看出，如果某房子租金每年上涨2.2%，要想达到3%的年化收益率，房子租售比要大于1：51。如果要达到4%的收益率，租售比要大于1：40.8。

也可以看出，如果未来北京房租的年均增幅为2.6%，1：50的租售比基本是合理的。

在中国，拥有住宅还能享受很多附加收益，比如教育资源，优质环境，安稳心态，优越感，配偶优先选择权等等。

目前房地产市场仍然低迷，已经影响到整体宏观经济复苏。为促进房地产市场恢复活力，大家献计献策，我们也提两个建议。

众所周知，目前的住宅有流动性低和不确定性高这两个问题。购房者担心，万一将来急用钱，而房子却难以快速变现。而且还担心市场低迷，不仅难以变现，而且去银行抵押，贷款数额也会大幅下降。

《财经产业研究中心》的两个建议如下：

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