贝壳瘦身提效背后：主动“全面体检” 估值修复通道或打开

发布时间：2025-07-09 06:35:56 来源：日上三竿网 作者：热点

炒股就看，全面体检权威，贝壳背后专业，瘦身及时，提效通道全面，主动助您挖掘潜力主题机会！估值

5月11日，修复贝壳找房正式在港交所挂牌上市，或打成为首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的全面体检中概股。在港交所上市以来，贝壳背后贝壳股价表现相对坚挺，瘦身这或是提效通道由于返港上市在一定程度上缓解了美国《外国公司问责法》对中概股的影响。此外，主动贝壳也有望在后续进入港股通，估值在未来新增南向资金的修复加持下，公司股价表现预计将更为稳健。加上近期高层就支持平台经济发展的讲话，无疑也大大提振从业人员及投资者的信心，贝壳或进入估值和预期修复通道。

不过，摆着贝壳面前的挑战，可不仅仅是返港上市和股价波动这么简单。在郁亮所谓房地产行业已进入“黑铁”时代，自去年以来新房销售萎缩，全国疫情影响情况下，贝壳不仅面临地产行业短期的增长压力，同时也要思考作为“房地产+互联网”双重行业身份，如何进一步提升互联网对于居住服务的赋能、提效。

而这也是过去一年，贝壳董事长、CEO彭永东一直在思考的事。

GTV增长10%背后：贝壳式主动“体检”

在此次返港的节骨眼，贝壳将自去年起启动的组织人员瘦身计划持续进行。

据悉，“瘦身提效”涉及一线房产经纪人、中高管理层、运营及中后台部门员工。截止2021年底，贝壳员工总人数为11.01万人，同比减少8%。此外，面对房屋销售寒冬，出现类似于保险代理人员波动的情况也在意料之中，截止年底贝壳平台的经纪人平台经纪人数量为45.5万人，同比减少了7.8%。

但值得注意的是， 2021年贝壳平台交易房屋总数量达到450万套，逆势同比增长24%，交易总额（GTV）同比增长了10.1%至38535亿元。其中存量房、新房、新业务的交易总额均有所提升。

对贝壳而言，在这一增一降之间，一个显著思路转变是：从追求规模为主，转航到追求效率和利润，达到改善经营的目标。尽管贝壳下半年的GTV有所下滑，但员工人均创造的GTV和收入是在增长的。

这背后的逻辑是，行业转冷一时没有恢复，贝壳平台连接的前端作业经纪人减少，贝壳从后端支持方面进行了一系列调整，包含组织和精简、聚焦效率。“去肥增瘦”的目的是，实现一个合理的后端和前端人员支持比，2021年全年经纪人数量和员工数量降幅均在8%左右，实现保持赋能支持的同时，提升效率降低成本。

相信在未来，前端后端人员配比，将成为贝壳未来战略制定与执行一个重要考量。不盲目冒进，应对市场变化适时做出更敏捷地反馈与调整，是对自身经营状况的一次“全面体检”，也可以将企业快速调整到一个稳定且健康的状态。此外，据记者了解，在部分冗余人员裁撤的同时，有些部门亦在持续招聘人员，储备火种与力量。

小幅亏损背后逻辑：研发投入增长近30%

今年以来，房地产市场的寒意并未消减，头部房企销售额均出现50%左右的降幅。面对房屋交易市场的当下困局，一味跟随市场收缩而收缩容易形成恶性循环。摆在贝壳面前的问题是，如何进一步提质增效提升内功，静候周期转暖；以及如何寻找第二增长曲线，协同自身的优势基础经纪业务。

截至2021年12月31日，贝壳的现金及现金等价物、限制性现金和短期投资总计约561亿元，香港双重上市实际上也为贝壳开辟了新的融资通道，在各方资源较同行明显占优的情况下，贝壳减少支出做聚焦、巩固自身竞争优势、开拓新增长点成为在调整期不得不做的选择。

数据显示，贝壳于2019年、2020年及2021年的研发费用分别为人民币15.71亿元、24.78亿元和31.94亿元，增速明显快于公司的GTV和营收。

此外，贝壳的研发投入远超同行，2021年报数据显示，研发投入仅为1.45亿元，安居客2020年研发投入约8亿元。

毛利率下滑是大环境下的结果，但相较于5.24亿元的净亏损，贝壳似乎并没有刻意做到盈利的意思，而是选择继续保持在研发领域的行业领先优势，在市场环境调整期做聚焦，寻找新突破。这同样证明了，无论市场如何改变，贝壳坚持产业数字化的方向不会变，包括在云技术基础上寻求在数字化领域的创新、AI和VR、物联网、金融解决方案、网络安全、风险控制等方面发力。这对于未来进一步控成本、提质增效有着长远意义。

未来，贝壳的研发投入预计也将对其“一体两翼”战略下，各居住服务垂直领域，进行诸如Home SaaS系统的数字化赋能、协同发展起到关键作用。

“一体两翼”背后：业务协同初见成效

与不少地产公司从物业开发主业逐渐渗透到商业开发运营、物业管理、代建、装修、养老、文旅等“房地产+”业务类似，贝壳在去年下半年逐渐确立了“一体两翼”的战略升级。

其中“一体”的房产交易事业群，涵盖二手和新房交易服务赛道，“两翼”分别为整装大家居事业群与惠居事业群。在一体两翼战略布局下，贝壳希望再一次复制行业再造能力，进入到居住服务产业链上的其他细分垂类，从“买到房”升级到“住得好”。

贝壳表示，将在更快速靠近第一赛道B点的同时，全面激活其在居住服务领域的布局，更广泛、长期地触达居住服务领域的消费者，为其提供优质多元化的供给。根据灼识咨询报告，家装家居等在内的其他居住服务市场仍具有高增长潜力，预计到2026年市场规模将达到人民币24.2万亿元，复合增长率仍超10%。

而将多年来积累的房产交易领域的数字化改造经验，复制到家装等其他居住服务垂直领域，正是董事长兼首席执行官彭永东所擅长的。在彭永东2010年加入贝壳后，便成为引领贝壳数据电子化、流程线上化及服务标准化工作的灵魂人物。

贝壳在整装大家居事业群下，创立自有品牌被窝家装和Home SaaS家装家居系统，并通过收购圣都拿下全国31个城市开设110余家门店。贝壳与圣都的结合可以最大限度发挥各自的优势，产生巨大的协同效应。在2021年四季度的城市试点中，贝壳二手和新房交易服务赛道已经可以为当地家装业务贡献约30%的客源。

贝壳在惠居事业群下，连接了链家、德佑、21世纪不动产等经纪品牌，以经纪服务方式提供超150万套租赁房源，超4万门店及5万专岗经纪人，丰富住房租赁市场供给，服务不同人群的居住需求。包括贝壳租房旗下定位于轻资产模式的公寓品牌——新青年公寓已于2022年2月在上海徐汇区正式落地，项目总量达2979套。

2021年贝壳向客户交付超过3500个家装项目，来自新兴业务及其他的收入（主要包括家装家居和其他服务）达到23亿元，同比增长17.9%。“一体两翼”的业务协同战略初见成效。

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