万科拆“云”

发布时间：2025-07-09 06:02:36 来源：日上三竿网 作者：时尚

文/乐居财经 曾树佳 徐酒眠

王石近年来很少出席万科公开场合的云活动，但这一次上市，科拆他却没有缺席。云

这是科拆万科38年来，第一次分拆多元业务板块上市，云意义非同一般。科拆9月29日上午，云深圳梅林，科拆老王带着总裁祝九胜、云CFO韩慧华、科拆董秘朱旭等一众管理层出席祝贺。云正在外地的科拆郁亮，则通过远程视频的云方式遥祝万物云上市，

当天的科拆IPO主角，还要属万物云董事长朱保全。云他甚至把标志性的八字胡剃了，以新形象示人。上市后，老朱个人身价达9.8亿港元。

虽然万物云实现了一批人的造富盛宴，同时也创造了港股年内规模最大的IPO。但令人意想不到的是，上市首日，它股价破发，收盘报46港元，市值536.88亿港元。

这个成绩，如果放在一年前是难以想象的，在物业股最鼎盛时期，外界一度认为万物云上市必破千亿市值，且稳坐物企市值头把交椅。

然而进入今年，物管的逻辑彻底变了，唯规模论不再适用。甚至连服务的股价也从最高点85.2港元，一路跌到11.56港元，市值蒸发超86%，更别提已跌至2.3港元。在这种情况下，万物云自然也不能独善其身。

但万科高层似乎都做好了心里准备，郁亮在内部表示，“我们并不在意上市时点的估值高低，更在意它未来的长期表现，我相信团队将会全力以赴，时间会证明万物云的价值。”

他举了一个例子，“1993年万科发行B股，正好碰上市场最高点，七年之后B股股价才回到当初的发行价，一大批投资者被套在其中，那七年的压力和煎熬，让我们记忆深刻。”

万物云选择在这个节点上市，是需要勇气。对它而言，眼下是最差的时机，或许也是最好的时机。在业内人士看来，“万物云就算等多两年再上市，物业股也不可能回到曾经花团锦簇的局面，因为房地产的规模下行已成定局。”

而对于万科来讲，物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务等7大BU，或许也会追随万物云的脚步，不断被培育成熟，展示自身跟投机制的造富能力。

“大儿子”成年

万物云上市破发，既在情理之中，又在预料之外。

地产下行，物业股的行情随之滑落，大环境下确实无人能独善其身；但这毕竟是一家龙头企业，具备规模与实力，如今上市遭遇当头一棒，多少有点令人意外。

在此之前，万物云已经在“闹市”中静坐很久了。早在去年11月，万科便正式宣布万物云拟赴港IPO。但直到今年4月，它才向港交所递交了招股书。又过了将近半年，它才登上了港股市场。

用朱保全的话说，“上市的进度，取决于‘儿子’是否长大了、可以独立发展了，家长不会因为外面的天气好坏来做出决定。”而郁亮也一致认为，“分拆物业上市不是卖猪仔，叫个好价钱就卖掉”。

他们似乎不屑于早前资本对物业股的狂热，认为只有在理性的资本市场中，才能给上市公司一个合理的定价。

如今的市场，确实陷入了空前的理性。中物研协的数据显示，截至今年8月末，59家上市物管企业的平均市盈率首次跌破10倍，仅剩8倍。

万物云逆风而上，显得有点独特。不过，尽管不在风口上上市，它的市盈率仍然达到30倍左右，比万科8倍多的市盈率，要高出不少。

万科自我定位为“城乡建设与生活服务商”，在外部环境具有不确定性的当下，它需要同时做好“开发业务”与“经营性业务”的平衡题。无论怎么说，万物云一上市，就意味着它已被培育成熟，能够独立发展，万科也能稍微松一口气。

此次上市，万物云预计获得56亿港元的募资净额。朱保全在上市当天发文坦言，“其中大部分资金用于蝶城战略中智慧物业建设。”

IPG首席经济学家柏文喜对乐居财经表示，万物云在市况较差的情况下实现上市，貌似有些不划算。但是在目前看不到行业转暖，万物云的上市，至少有助于改善万物云的资金基本面、提升万科的流动性。

为何万物云要在这个节骨眼上市？在今年3月业绩会上，朱保全就表示，当下万物云上市时点更合适，因为投资者给的估值会更加理性。

此外，万物云上市有助于改善物业板块的基本面，提升板块质量与信心，并加强市场对物业板块的关注。物业股的估值，应该也会随着万物云的上市而分化愈加明显。

今年以来，物业股估值低迷。富途证券研究报告指出，万物云上市不可避免地会造成投资者调仓。

对于这一点，柏文喜认为，处于物业股两端的企业，也就是股价表现和未来走势更好的优质企业，以及股价低迷、看不到未来的较差企业，都会成为被调仓的重点企业，前者会被重点加仓，而后者会被抛弃。

造富盛宴

这是万科38年来，第一次分拆新业务板块上市。上市当天，郁亮和朱保全将敲锣的这一荣耀时刻，交给了万物云6位颇为代表性的员工。

从60后的万物云深圳战区前介专家杨鑫、万物梁行总部超高层总监陈惠荣，到70后的万科物业荔景大厦项目管家谢燕玉、万物云总部法务负责人袁嘉妮，再到80后的万物云数据与技术中心算法负责人袁戟，以及90后的现任万物为家首席合伙人周珂锐，均站上了敲锣舞台。

万科是在表达自身对员工的重视。据乐居财经统计，此次上市，“万物云员工持股平台”共持有9000万股，占总股本的7.71%，其中7000万股已被授给了394名合伙人，俨然是一场财富“盛宴”。

这部分已售出的股份按发行价计算，价值约34.5亿港元，每名合伙人平均身价将超过870万港元。万物云董事长朱保全持有2000万股，其身价将达约9.8亿港元，万物云执行董事何曙华持股106.8万股，身价约5286万港元。

48岁的朱保全，1999年加入万科，2010年5月调入万科物业，至今服务万科23年，深耕物业12年。在万物云上市后，他在朋友圈发了一段感慨文字，“骐骥一跃，不能十步，驽马十驾，功在不舍。”

在业内人士看来，在他领导下，万物云长期保持了行业领先地位，并且极大摆脱了对万科地产的依赖，是目前物企中市场化经营最成功的公司。2021年，万物云实现营收237亿，排名物业行业第一。

在万物云身后，万科还有几个多元业务的BU。

早在去年6月中旬，万科发布公告称，拟对地产、物业外的物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务等非开发业务的跟投机制，进行迭代。

大致内容有三点：跟投范围扩大，把董监高也纳入；跟投上限翻倍到20%；跟投定价标准，不低于每股净资产等。

制度一变更，人潮就开始涌动了。不久后，万科执行副总裁、首席运营官王海武，被调去了印力集团，担任总裁。据万科内部人士表示，王海武是“主动请缨”的，他想去新赛道的态度较为坚决。

眼下，纵览万科的多条业务线，朱保全于2011年从开发业务转到物业板块；原首席运营官张旭也已赴物流事业部掌舵；而张纪文、谭华杰，则分别在教育、食品等板块任职。

今年5月，曾一度被视为“王石接班人”的丁长峰，接任李凯彦，成为的执行董事，主要分管集团的英国及美国业务。他也一直是万科酒店与度假事业部的首席合伙人。

在公开场合，郁亮曾提到，万科要形成“矢量组织”，所有的业务围绕战略展开，所有组织要服从战略；在这里面，不仅是战略指向的执行，还包括价值观的执行。

今年上半年，万科房地产开发业务结算收入，同比增长23.9%；物业服务的收入增速为42.2%，物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务的收入增速，则分别为39.1%、12.3%和10.4%。

万科物管、物流等板块的增速已经超过了地产主业，可见其多元业务的增长内劲并不小。假以时日，当这些业务线与万物云一样能够登陆资本市场，那诸如丁长峰、张旭、张纪文、谭华杰等老臣，也会向朱保全一样，得到不小的犒赏。

8年前，万科地产试水事业合伙人机制，把跟投模式引入住宅开发销售类项目，随后行业跟投成风。后续在多元板块不断成熟的情况下，万科或许会将跟投，推向另一波高潮。

出圈何其难

走过了开发繁荣的时代，地产商总习惯围绕“美好生活”的主题，进行多元化布局。

乐居财经曾做过统计，33位房企老板中，就涉及了88家上市公司。除了郭英成、胡葆森、林腾蛟拥有4家或以上的上市平台之外；杨惠妍、许荣茂、郭梓文等8位老板，也拥有3家上市平台；林荣斌、陈卓林、曾焕沙、欧宗荣等21位老板拥有2家上市平台。

尽管地产“多胎”，但回过头看，目前分拆成“气候”的领域，仅有物管、商管股。相比房地产的重资产模式，资本市场显然是更认可轻资产、重运营的经营模式。

乐居财经统计获悉，目前从地产板块分拆成功的物业公司，已有45家。其中有23家物业公司，是关联的地产公司的子公司；剩下的22家与其关联的地产公司，是兄弟关系。另有龙湖智创生活、万达商管等正在等候上市。

近几年，“融资难”的问题，催生了一大批房企分拆物业上市。物管行业逐渐成为资本市场的新宠，不仅有远超房地产几倍甚至几十倍的市盈率，还有轻负债、现金流稳定等优势。

与房企千丝万缕的联系，也注定了物企无法单独享用这一块蛋糕。他们上市融资的金额从千万到几十亿不等，这些资金无疑能在短时间内，为房企“输血”。后来地产遇困，部分房企甚至干脆抛售物管板块，来补充流动性。

更有甚者，直接挪用物企资金，为母公司的地产主业输送利益。比如2020年12月至2021年8月期间，恒大物业以存单质押担保方式，通过第三方，分三次向恒大集团提供134亿元的资金，这笔资金被用于恒大集团运营和偿还境内外债务。

与蔚然成风的物管股相比，代建、教育、长租公寓等领域，则处于分拆的初始阶段。

尽管自去年下半年以来，在调控的环境下，代建风起，但目前也仅有建业、绿城完成代建业务板块的分拆，以及包括更名的。除此之外，一众地产新兵，正在加快脚步角逐市场。

此外，长租公寓领域，也还未掀起上市热潮。几年前，喊着要上市的长租公寓企业并不少，蛋壳、青客甚至还没有进入盈利阶段，就迫不及待地奔赴大洋彼岸上市，后来他们因经营遇困、暴雷，给了行业很大的警示。

直到最近，魔方生活服务向港交所递交招股书，才让外界重新看到，长租公寓股资本市场大门开启的可能性。不过，港股上市的盈利要求，仍是长租业务主体一道主要的关卡。

在地产下行中，一众苦等时机的房企，假如手中培育多年的多元板块，能逐渐打开局面，那简直就是一场“及时雨”。只是目前除了物业股，能给他们提供帮助的，寥寥无几。

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